Með lögum um mannvirki nr. 160/2010 var ætlun löggjafans m.a. að einfalda og skýra ábyrgð aðila í mannvirkjagerð og leggja áherslu á ábyrgð eiganda, þ.e. handhafa byggingarleyfis, á mannvirki í byggingu. Einnig var ábyrgð byggingarstjóra takmörkuð, þar sem tilvist byggingarstjóratrygginga hafði leitt til þess í dómaframkvæmd að þeir voru taldir bera ábyrgð á öllu sem talist gat galli í mannvirkjum. En hefur þetta markmið löggjafans náðst?

Flókin ábyrgð

Flestir geta verið sammála um að ábyrgð í málum sem varða galla á mannvirkjum er flókin og heimtur oft takmarkaðar. Matsþolar geta verið á annan tug í dómsmálum sem þó eru án verulegs flækjustigs að öðru leyti. Tryggingafélög og úrskurðarnefnd vátryggingamála hafa túlkað takmarkanir á ábyrgð byggingarstjóra samkvæmt 5. mgr. 29. gr. laga um mannvirki með víðtækum hætti, neytendum verulega í óhag. Fagleg ábyrgð stendur eftir á iðnmeisturum, sem hafa reyndar enga starfsábyrgðartryggingu; er það hvorki skylt samkvæmt lögum né stendur slík trygging þeim til boða; og því lítið fyrir neytendur til þeirra að sækja.

Dómstólar virðast aftur á móti ekki hafa vikið mikið frá þeirri dómaframkvæmd sem myndast hafði fyrir gildistöku laganna um víðtæka ábyrgð byggingarstjóra. Oft er málshöfðun því eina úrræðið til að sækja bætur í byggingarstjóratryggingu. En ef tjónsfjárhæðin er lág er áhættan mikil samfara miklum kostnaði við rekstur dómsmáls. Og sé tjónsfjárhæðin mjög há fæst hún ekki greidd úr tryggingunni, þar sem hámarksbótafjárhæð er ekki nema u.þ.b. 21.000.000 kr. Engu að síður á þessi fjárhæð að bæta alla galla á mannvirki sem má rekja til byggingar þess, þar sem um sé að ræða einn og sama tjónsatburðinn, þó að tjón geti auðveldlega numið hundruðum milljóna í stærri mannvirkjum. Byggingarfulltrúa er reyndar heimilt að krefjast frekari trygginga en hefur það reynst marklaust í framkvæmd, þar sem byggingarfulltrúar eru almennt ekki að velta einkaréttarlegum hagsmunum fasteignakaupenda fyrir sér við lögbundið eftirlit.

Erfitt að sækja bætur

Lög um mannvirki byggja á því að eigandi beri grundvallarábyrgð á göllum mannvirkis og að þannig eigi að vera tiltölulega einfalt að sækja á byggingarleyfishafa, s.s. fjárfesti eða verktaka, vegna galla á nýbyggingu. Raunveruleikinn er þó allt annar í kerfi þar sem kennitöluflakk er vel þekkt og óbeint form þess einnig algengt, þ.e. að eigandi stofni nýtt félag fyrir hvern stigagang sem reistur er og þeim sé svo einfaldlega slitið þegar mannvirkið er selt. Þetta torveldar tjónþola mjög að sækja rétt sinn gagnvart eiganda þar sem galli getur komið í ljós löngu eftir að mannvirki er tekið í notkun.

Undanfarin ár hefur verið mikið fjallað um háa tíðni galla í nýbyggingum sem og almenn rakavandamál og myglu í bæði nýjum og notuðum fasteignum. Hávær umræða hefur skapast um „fúsk“ og hversu flókið og erfitt það geti verið fyrir tjónþola, sér í lagi neytendur, að sækja bætur í slíkum málum. Þá sitji kaupendur fasteigna við annað og síðra borð hvað aðgengi að úrræðum varði en t.d. þeir neytendur sem kaupa þjónustu eða lausafé og geta leitað til kærunefndar vöru- og þjónustukaupa.

Nýjar reglur til góðs?

Hinn 29. október sl. var fyrsti húsnæðispakki Félags- og húsnæðismálaráðherra kynntur og þ. á m. tillögur að breyttu byggingareftirliti sem byggja á Vegvísi Húsnæðis- og Mannvirkjastofunar. Tillögurnar felast helst í því að taka upp byggingagallatryggingu; fella niður hlutverk byggingarstjóra; einfalda regluverk; og færa eftirlit byggingarfulltrúa í hendur skoðanastofa. Hvort boðaðar breytingar séu til þess fallnar að bæta réttarstöðu neytenda skal ósagt látið en áform um lögbundna byggingagallatryggingu verður þó að telja jákvætt skref fyrir neytendur verði vel að verki staðið.

Þessar hugmyndir um byggingagallatryggingu byggja á danskri fyrirmynd en þar er slík trygging lögbundin og gildir í 10 ár. Fylgir henni úttekt óháðra aðila á mannvirki og hönnunargögnum á fyrsta ári notkunar og aftur innan fjögurra ára. Fyrstu fimm árin ber verktaki ábyrgð á að lagfæra þá galla sem kunna að koma í ljós, en næstu fimm árin ber tryggingarfélagið ábyrgð. Undir hina dönsku tryggingu falla m.a. lekaskemmdir, jarðsig og mygla og aðrar skemmdir sem hafa áhrif á líftíma og nýtingu hússins. Iðgjöld eru u.þ.b. 1,5% af verðmæti mannvirkis og greiðast af verktaka í einu lagi.

Gagnsemi framangreindra áforma veltur þó alfarið á nánari útfærslu þeirra. Þess þarf að gæta að gildissvið byggingatryggingar verði afmarkað með skýrum hætti, svo skilmálar tryggingarfélaga byggi ekki á of þröngri túlkun og bæti aðeins alvarlegustu tilvikin. Þá þarf að greina vel réttarstöðu neytenda sem standa frammi fyrir göllum sem ekki falla undir trygginguna eða koma í ljós meira en tíu árum frá því að mannvirki er tekið í notkun. Hvernig fá þeir tjón sitt bætt verði hlutverk byggingarstjóra afmáð, iðnmeistarar verði áfram án starfsábyrgðartryggingar og eigendur, þ.e. fjárfestingaraðilar eða verktakar, enn gjarnir á að nýta hinar ýmsu myndir kennitöluflakks?

Þá virðast hugmyndir og áform um skoðanastofur skammt á veg komnar. Ekkert liggur fyrir um það hvernig tryggja eigi óhæði þeirra á örsmáum markaði og hvernig tryggja megi þjónustu á öllu landinu innan viðunandi tímamarka. Væri því æskilegt að hefja ítarlegt samráð við hagaðila og notendur sem allra fyrst til að útfæra nánar þessar tillögur, kortleggja áhrif þeirra og tryggja að hagsmunum neytenda verði gætt í þeirri vinnu.

Ásta Sóley Sigurðardóttir lögmaður hjá Mannvirkjamálum lögmannsstofu